凯德1818商业项目考察报告

一、项目基本情况

1、建设单位： 湖北博瀚置业有限公司

2、项目地址：武昌区中北路23号

3、项目类型：城市综合体

4、设计单位: 中南建筑设计院股份有限公司

监理单位：武汉中建工程监理有限公司

施工单位：中铁建设集团有限公司

二、经济指标

------------建筑部分------------

1、总平面布局

1818中心坐落于武汉中北路极致繁华地段，是中北路商圈唯一直接连通地铁的商业项目，负一层直接连通地铁4号线楚河汉街站，距离地铁2号线和4号线的换乘站洪山广场站仅500米，5分钟即可抵达武昌火车站，是真正意义上的地铁上盖商业。

6#7#商业体主入口位于中北路，次入口位于建筑的南侧 ，办公入口位于公正路，商业体西侧为内街，入口位于公正路及项目地块的南侧。整个项目由商业楼，办公楼，及住宅楼组成。如下图：

2、建筑设计

1）地下室与商业

地下一层高约为5.55米，局部为商业，并且直接和地铁对接。地下二、三层层高约为4.1米，一般大型商业基本上全部都是采用大柱跨，一是就地上商业二是有利于停车。停车位布置采用传统的3车位停车，柱距约为8.1米，主梁高约为0.6米，风管厚约为0.6米，电桥架厚约为0.2米。每层均采用排水沟排水，地下二层兼顾人防。

商业综合体平面上采用比较规整的长方形，流线及商业布置均比较简洁，立面整体上采用法国ArtDeco设计风格，典雅的气质在整个商圈中独树一帜，其两栋高达181.8米的写字楼未来也将为购物中心输送客流。电影院共有9个厅，有四部垂直电梯，基本满足电影院人流的疏散。

2）办公楼

办公共41层，其中底部7层为商业体的裙楼，上部34层为办公。一层层高约6米，共11部电梯，其中含2部消防电梯，二部疏散楼梯。核心的9部电梯每3台为一组分层停靠。结构形式为框剪结构，标准层层高为4.2米。布置跟一般高层公办一样核心筒在中间四周用于办公。4.2米层高也是这个办公的一个亮点，一般会做到3.9米减少成本，电梯厅装饰后保证净高有3. 6米，走道处有3.8米高度。

 3、商业业态

从业态来看，凯德里面的业态布局其实和其他的购物中心没有太大的差异，主要是一些珠宝、服饰、餐饮等，并且服装品牌和其他购物中心大同小异，餐饮是凯德最大的优势，里面不仅有美食城，还有一些极具人气的特色餐厅酒楼，包括一楼的星巴克，都是聚集人气的的法宝。

利用中庭搞折扣区和游戏互动吸引眼球

首先，除了在中庭搞品牌促销区之外，还搞了车展。促销区常会举行一些促销活动，还有一些小孩喜欢玩的游戏互动等。

探访凯德的时候发现在一楼的中庭，通过技术手段，利用游戏和孩子互动，里面有专门的工作人员，负责带领孩子玩游戏，通过真人玩游戏，可以投放到视频上，从而进行场景模拟。现场行还吸引了不少家长在一旁观看。

现场举办活动

像路演、试吃、特价促销、游戏互动等方式都是顾客可以参与的活动，都可以带动人气。

品类管理有窍门 展柜布局有学问

越来越多的供应商希望在商场陈列自己的形象专柜、带了品牌标识的货架以提升品牌的曝光率，而这些专柜、货架一般制作精美，很是吸引眼球。

珠宝展柜

在凯德1818的手扶电梯处，商家将自己的新品摆放出来，并设计成橱窗的形式，让人一上楼就可以看到。商场内的每寸空间对于整个购物中心来讲都是可利用到极致的稀缺资源。合理利用空间可以使更多商品得到陈列，从而拉动销售。

利用死角摆放新品服装

再来看看凯德里面的展柜，从一楼的珠宝展柜就可以看出，商家还是花了大心思在上面的，不仅展柜里面设计精美，颜色搭配也较易吸引眼球。

店面形象设计

除此之外，在其他的部分专柜，不仅有精美的橱窗设计，商品排放整齐，很有讲究，一些大品牌的店里面还放有数字视频，里面音乐MV不断播放，可谓是从视觉、感官等个方位引诱消费者的心。

利用技术通过数据导视化提高便捷度

不仅如此，在商场直升电梯附近，凯德还利用数据导视画系统，将每一楼层的每一间店铺以及分布位置，分布楼层，通过技术手段，制成LED屏，消费者只需要动动手指，就可以知道凯德整个商场的品牌布局。这样不仅节约了时间，同时也提高了顾客的体验感。

电梯旁边的数据导视化系统

除了触屏指引系统，在安全出口处，凯德通过技术手段将小孩喜欢玩的游戏投影到墙壁上，不仅可以吸引小孩，也提高了店内的可视化和美观度，从一定的程度上还能拉长顾客的停留时间长度。

安全出口旁边的视频游戏

儿童经济是永不过时的主打歌

2016年1月14日，凯德·1818“功夫熊猫”大型主题景观开幕，幽默呆萌的阿宝、威武的金猴、勇猛的娇虎等比较受欢迎的动漫形象都来到凯德·1818。

功夫熊猫

不仅在卢米埃电影院里面设立了一个高大可供欣赏拍照的大雕像，就连在手扶电梯处也可见一些动漫形象雕塑。一些小孩子看到立马就会停住脚步，现在一般都是家庭消费，有小孩的地方就会有家长。

除了这些跨界合作外，凯德里面还有一些列吸引儿童的体验馆。

小茗同学活动

会员体验中心

星宝贝太空营地

通常儿童业态通常都会带动较大客流，将死角处设置为儿童游乐区，无论是收费还是免费的，对于人气的提升都是有益的。

------------结构部分------------

武汉·1818中心项目由五星级写字楼、住宅楼、住宅商业综合楼和商业楼组成。五星级写字楼楼为框架-核心筒结构，一层层高为5.5m,其上各层层高为4.2m,梁高600mm；商业部分为8层框架结构，柱距为8.1x8.8m，作为商业比较合适；住宅楼为剪力墙结构，层数44层；住宅商业综合楼为复杂结构，底部七层为框架，上部为剪力墙框架剪力墙结构。本项目地下室有三层，地下室为框架结构，三车停车位，柱距为8.1x8.8m；设有人防地下室部分。

------------给排水部分------------

一、给排水方面优点

1、办公楼部分采用集中卫生间，充分节省了各个办公室的面积，也减少了其中的给排水管道布线的复杂程度。

2、办公楼室内消火栓全部暗装于石材内，但是在外贴消火栓标识及消防设备使用方法。（外观漂亮，但标识明显，紧急时候寻找方便，但此种装修方式在消火栓开启会阻拦走道。）

4、办公楼公共区域走道宽度相对较大，消火栓装修后，走道宽度依然有足够宽度。（利于施工和后期使用）

5、负二层地下室集水坑排水管悬吊于负二层板下，既不占用地面位置，又能保证车位空间，并且减轻了负三层排水压力。

6、负一层的地漏排至负二层的集水坑。负二层的集水坑设置在柱子边上。（便于排水管道直接靠着柱子立起来引至室外）

7、负三层消防泵房及生活泵房板面相对负三层楼板面下沉约2m，相对降低了消防水池及生活水箱对于面积的需求，提高了面积利用率。

8、消防泵房面积大，长度大约为40m左右。宽度约为8m。

二、不足之处

1、车库内大量消火栓位置设置在车位侧面墙上，一旦停车此消火栓无法发挥作用。

2、湿式报警阀组在车库内散乱布置且无显著标示，不利于管理，部分湿式报警阀组布置与窄小竖井内，不利于检修。

3、办公楼内办公室内风管下未设置喷头，不符合自喷淋系统规范。

4、地下室负二层柴发及变配电房处有较浓烈异味及污水出现，不利于电气系统安全使用。设计时需尽可能避免柴发及变配电房上方有厨房及卫生间。

------------电气部分------------

一、强电部分的问题

1、凯德1818地下室共三层，其中地下一层主要为商铺及超市，地下二层、三层为车库，电气商业配电房、写字楼配电房、柴油发电机房设置在地下二层，在电气用房区域地下三层为生活泵房、消防水池、消防泵房。

根据《民用建筑设计规范》（JGJ16-2008）中4.2.1要求配变电所位置选择，应根据下列要求综合确定：

1. 深入或接近负荷中心；
2. 进出线方便；
3. 接近电源侧；
4. 设备吊装、运输方便；
5. 不应设在有剧烈振动或有爆炸危险介质的场所；
6. 不宜设在多尘、水雾或有腐蚀性气体的场所，当无法远离时，不应设在污染源的下风侧；
7. 不应设在厕所、浴室、厨房或其他经常积水场所的正下方，且不宜与上述场所贴邻。如果贴邻，相邻隔墙应做无渗漏、无结露等防水处理；
8 配变电所为独立建筑物时，不应设置在地势低洼和可能积水的场所。

所以，我个人认为不宜将配电房、柴油发电机房设置在生活泵房、消防水池、消防泵房的上方。另该项目可考虑将商业配电房设在商业区的中心区域，更接近负荷中心。

2、办公楼中每间办公室的独立配电箱距离进户门太远，浪费电缆且不方便操作。最好安装在进门易于操作的墙体内。

二、弱电系统

办公楼每间办公室的多媒体集线箱安装在入户门上方，离地高度在4米以上，位置安装不合理，距离地面太高，业主后期适用不便。常规设计为入户门附近墙体内暗装，离地0.5米。

三、火灾自动报警系统

1、 柴油发电机房、配电房仅考虑设置了气体灭火控制器，未安装“正在灭火、请勿进入”指示灯、紧急启停按钮以及声光报警控制器等终端设备。

2、 地下二层未设计火灾应急广播系统。不符合规范要求。

3、 在地下室区域由于墙面刷白，腻子粉将声光报警器（外壳原位红色）都染成了白色，未进行清洁处理，让人很难立即发现，在火灾时不方便人操作；部分声光报警器设在车位旁边，若火灾时该处停车，不易被发现及操作，建议最好设在车道旁的柱子上；且在防火卷帘门附近未考虑设置手动报警按钮。

4、 在地下二层至地下三层车道顶部未设置火灾探测器，部分防火卷帘门两侧未设置感烟探测器和感温探测器。

5、 商场内地下二层至地下一层扶梯周边未设置感烟探测器。

凯德1818项目优点：

疏散走道和主要疏散路线的地面上设置了智能疏散照明系统。

------------暖通部分------------

一、车库通风系统

凯德1818项目地下共3层，其中-1层为商业区，-2~-3层为车库和设备用房。车库采用的是双速排风/排烟风机+补风的系统，满足平时通风和火灾时排烟的要求。然而也存在以下这些问题：

1、很多排风风机和补风风机没有安装在专用的风机房内，也并没有用防火板包裹，不满足规范要求。

2、部分风机房没有设置门，有些风机房设置的普通门，这些都是违反规范要求的。

3、地下室出地面的百叶有些离地不到200mm，均无法满足规范要求的2000mm。

4、配电房和水泵房均采用壁挂式轴流风机排风，配电房没有设计事故排风系统。

二、地上空调系统

凯德1818地上商业裙房办公楼按照其使用时段不同空调系统分开设置。其中商业裙房采用水冷机组+锅炉的冷热源模式，办公楼采用风冷机组提供冷热源，末端均采用风机盘管+新风的系统。

三、地上防排烟系统

1、商业裙房使用挡烟垂壁划分防烟分区，每个防烟分区小于500㎡，面积超过100㎡的商铺均有设计排烟口，满足规范要求。防烟楼梯间及消防前室也均设置了加压送风口，且安装位置合理。

2、相对于商业而言，办公楼的防排烟系统则粗糙了很多。加压风口（不管是前室加压、或是楼梯间加压）一般为离地300或者500mm，主要是考虑风口送风不会直接吹着人而造成影响，过于贴近地面又造成扬尘，但凯德办公楼的前室和楼梯间加压风口均安装在离地1000mm以上，非常不合理；且有一层楼梯开错洞口，却使用木头块封堵，漏风量非常大，底层楼梯基本没有风量无法保证楼梯间的正压。而由于烟气往上走的特性，排烟口本该贴吊顶下安装，本项目却安装在楼层中部，风口正对着行人。