【参考与借鉴】顶级别墅徽州华府物业管理方案,10万字word文档,分6次发布(五)

蓝钻社区 2018-06-12 16:22:33

 

徽州华府物业管理方案(五)  

安全会议规程

1.0目的

为有效处理工作中发现有关影响安全隐患,改正安全措施,避免事故发生,沟通各类安全信息,及时采取纠正措施并落实。

2.0适用范围

适用于本小范围内

3.0 管理职责

3.1工作负责人:秩序维护主管。

3.2秩序维护主管负责主持会议及人员召集。

4.0定义(无)

5.0操作细则

5.1服务特性

检查、准时、沟通、落实整改

5.2安全会议参加人员为各部门负责人、相关分部负责人或人员。

5.3安全会议根据工作需要召开。

5.4秩序维护领班在会议召开前一个星期,通知各部门提交安全意见、建议和安全议题。

5.5 秩序维护领班将各部门提交安全意见、建议和安全议题汇总并报秩序维护部。

5.6各部门参加人员对议题进行讨论,会议现场最高职位领导对安全议题讨论意见给予明确指示,确定处理意见、跟进部门、责任人和完成时间,各部门根据会议达成的意见落实整改措施。

5.7对小区内发生的重大安全事件或其他相关行业发生的重大安全事件,可随时召开安全会议。

5.8会议由秩序维护领班负责记录。


消防管理规程

1.0目的

贯彻落实日常消防管理规定,规范日常消防工作,维护本区业主(住户)及员工生命、财产的安全,彻底消除消防安全隐患。

2.0 适用范围

适用于秩序维护部。

3.0 管理职责

3. 1工作负责人:秩序维护主管。

3. 2秩序维护领班、当值队员负责日常当值区域消防安全的检查和消防管理工作的落实。

4.0定义

消防管理的任务是向业主和使用人宣传消防安全知识,建立消防安全制度;合理配置足够的消防器材,定期进行保养检测,确保良好的使用性能;消防监控系统约定请专业人员进行测试,确保完好。

5.0操作细则

5.1.1  消防工作由公安机关监督实施。管理公司全体员工都是义务消防员,应了解《中华人民共和国消防法》,掌握发生火灾时应急措施和方法。

5.1.2  定期巡视、检查消防器材和设备,专人负责管理,使消防器材处于完好状态。

5.1.3  任何单位和个人都无权破坏和擅自挪用消防设备和器材,不准埋压和占用消防水源,不准占用防火间距,防止堵塞消防通道。

5.1.4  积极开展防火教育,严禁在建筑物内焚烧物品、严禁燃放烟花爆竹。建筑物内的走道、楼梯、出口等部位,严禁堆放物品并保持畅通。

5.1.5  管理公司要按照有关电力技术规范的规定,定期对电器设备、开关、线路和照明灯具进行检查,不符合安全要求的设备要及时维修或更换。

5.1.6  业主或使用人因进行室内装修或改造而动用明火作业时必须经管理公司批准,而且动火单位或个人应严格执行动火制度,采取防火措施并做好灭火准备。

5.1.7  坚持管理人员和秩序维护人员的巡回检查制度及节假日、重大活动日的全面安全大检查制度。对查出的消防隐患,应制定整改措施,限期改正。

消防安全检查规程

1.0目的

为能及时发现、制止、消除安全隐患。

2.0适用范围

秩序维护部适用。

3.0管理职责

3.1工作负责人:秩序维护主管

3.2秩序维护领班、秩序维护员负责各区域的消防安全情况进行巡逻检查。

3.3各值班领班负责对检查执行情况进行监督。

4.0操作细则

4.1 早班巡逻队员每天到监控中心领取检查表,将发现问题做好记录。

4.2 检查人员每天下班前将检查表交给消防监控中心值班员,并口头向其说明发现问题并向当值领班汇报发现问题。

4.3 消防监控中心值班员将问题填写工程维修单,派人送工程部,收回白单存档。

4.4 消防监控中心值班员将检查表收回存档,每月整理一次集中存档。

4.5 各班领班负责监督秩序维护员对自己责任区域内的消防设施的完好状态、卫生情况每周进行一次检查,并在检查表(卡)上签名。

4.6 对检查发现的安全隐患,检查队员应立即督促相关部位负责人整改,对不能立即解决的应立即汇报当值领班跟进督促整改;属业主、施工单位的由当值领班填写消防安全隐患整改通知书发给相关单位整改,重大隐患应立即向领班汇报。

4.7消防检查内容包括:

(1)消防器材是否配备及性能完好在位;

(2)各消防疏散通道是否畅通;

(3)疏散指示灯、应急照明灯是否正常工作;

(4)各禁烟、禁火区是否有违章情况;

(5)用火、用电、用气有无违章情况。

(6)重点部位的人员在岗情况。


消防演习规程

1.0目的

为了员工的消防意识,使员工知道在自己的工作岗位上发现火情或接到火警后如何处理,掌握消防会报警、会扑救、会疏散、会自救逃生的方法。

2.0适用范围

适用于本小区范围内。

3.0 管理职责

3.1工作负责人:秩序维护主管。

3.2秩序维护主管负责对消防演习方案的制作\报批\通知\培训记录和总结工作。

4.0操作细则

4.1消防演习每年举行二次,由秩序维护主管负责组织。

4.2各部门联合消防演习方案由秩序维护领班制作,报物业经理批准;秩序维护部内部进行的消防演习由秩序维护主管批准。

4.3消防演习前三天部发文通知各部门,并由服务中心发出通知并发放各业主、住户。

4.4秩序维护主管对参加演习部门人员进行演习方案培训讲解。

4.5秩序维护领班安排专人做好演习过程记录。

4.6演习完毕后由秩序维护领班写好总结及时修改程序;

4.7消防演习需用灭火器和消防水时应尽量减少使用时间,减少污染。


火警处理程序

一、员工火警(火灾)报警规程

1、员工在小区内发现火情(糊味、烟火、不正常热度)立即报警。

2、报警时应讲明(1)火警准确地点(2)何物着火、火势大小(3)自己的工号。

4、报警时保持冷静,不要高喊“着火了”和到处乱跑。

5、报警后,在火势还危及不到自己生命安全的情况下,立即使用就近的灭火器材全力扑救,同时注意监视火情,待秩序维护员到达后立即向其说明火势情况。

6、火警报警的另外一种方式是报警主机显示XX部位发生火警。

二、消防值班中心接到火警报警后的处理规程

1、消防值班中心接到消防主机报警时:值班员立即查看报警位置,通知巡逻队员前往现场确认情况。

2、报警队员应在3分钟内赶到场,确认火灾后,立即用对讲机回复消防值班中心,同时立即使用就近的灭火器材灭火。

3、消防值班中心值班员接到误报火警的回复后,将主机复位。4、消防值班中心员接到火灾确认的回复后:(1)立即用对讲机通知当值领班。(2)立即通知服务中心,告知火灾已确认。

5、消防值班中心值班员在报警时:(1)准确记录火警位置、火势大小。(2)准确记录接警时间及报警人工号。(3)立即通知当值主管、领班。

6、消防值班中心值班员根据火情及当值主管的命令,按以下步骤操作(1)按下火灾确认键。(2)打开消防梯。(3)根据经理或现场最高指挥的命令打开消防广播疏散客人,同时打开地区音响键。(4)根据经理或现场最高指挥的命令拨打“119”报警。(5)检查控制柜上的消防设备是否联动,如无立即采用手动,如再无信号反馈立即通知工程部。

三、服务中心接到火灾报警后的处理规程

1、接到员工和业主或客人报警时(1)告知其保持冷静。(2)询问火警位置及火势大小。(3)询问报警人姓名及工号。(4)立即通知消防中心。(5)立即通知服务中心。

2、接到消防中心报警时(1)记录火警位置、火势大小。(2)立即通知服务中心。

3、在接到火灾确认的通知后,立即通知物业经理及各部门负责人。

4、通知物业经理及秩序维护主管立即到消防中心指挥救火,通知其他部门负责人到达指定位置。

5、根据物业经理的命令通知各部门疏散。

6、通知时保持冷静,声音平稳清晰。准确记录通知时间及受话者姓名。

四、各部门火灾扑救、疏散规程

1、秩序维护部

1.1秩序维护主管接到火灾确认的通知后,立即到消防中心,协助经理进行指挥灭火求人工作。

1.2.当值领班接到火灾确认的通知后,在3分钟内赶到火灾现场。

1.3当值领班在赶往现场的同时,对岗位队员按灭火组、疏散救援组、警戒交通组进行工作分配,对灭火组和疏散救援级队员必须安排两人同行。

1.4在火势未蔓延前只通知灭火队员到场,其他队员准备。如火势未得到控制,立即通知准备队员行动。

1.5灭火队员应在3分钟内到达现场,使用就近的消火栓或灭火器材灭火。

1.6疏散救援组队员带上手电、防毒面具、救生绳、消防帽、消防斧(铁剪)到现场疏散业主,支援救火。

1.7警戒交通组队员负责维护大堂疏散秩序、防止坏人趁火打劫、保证车道畅通无阻、指引消防车顺利到位,带领消防员迅速到达火场位置。

1.8现场领班随时将现场火势及扑救情况用对讲机通知物业经理、秩序维护主管

2、工程部

2.1工程部接到火灾确认的通知后,立即派一名工程师,携带手电及水电工具立即赶往火警位置,关闭现场电源、空调并将现场情况迅速反映给本部主管,以使其做出正确判断。

2.2工程部主管接到火灾确认的通知后留守值班室,立即组织调动本部人员。

2.3立即派电梯工控制消防梯,消防梯只供救火、疏散救援人员使用。

2.4立即派人赶往消防水泵房、发电机房、配电室、煤气、柴油总阀处,根据命令行动。

2.5立即派人停止火场区域的新风、洗手间排风,保证设备设施正常运转。

2.6根据火场火热情况,决定部分或全部切断电源,停止市电,保证应急电。

2.7立即拉下煤气总闸。

2.8除留守的重要设备值班员及火警现场人员外,其他工程部员工立即回值班室待命,随时准备支援。

3、物业经理

3.1物业经理接到火灾确认的通知后,立即赶往消防中心指挥灭火救人工作。

3.2根据现场秩序维护主管的报告,掌握火势发展情况。

3.3根据火势发展情况,决定命令消防中心值班员拨打“119”报警。

3.4根据火势发展情况,决定是否命令消防值班中心值班员打开消防广播疏散客人。

3.5根据火势发展情况,决定是否命令让服务中心通知各部门开始疏散。

4、特殊情况

4.1当经理不在时,白天由值班主管全权代替指挥,以上人员不在时由秩序维护主管全权代替指挥。

4.2消防队到达后由消防队领导全权指挥。

5、服务中心

5.1 服务中心接到火灾通知后,立即携带万能钥匙赶往火警位置。

5.2 服务中心客户主任接到火灾确认的通知后,立即安排提供一份业主总名单。

5.3 服务中心一旦接到疏散通知: (1)服务中心立即停止办理日常业务。(2)协助业主疏散工作,阻止人员乘坐电梯。

5.4客户主管指挥疏散业主、安抚业主、维持疏散秩序,尽全力使业主保持冷静。

5.5服务中心收银收到疏散通知后,将现金、发票、帐单装入纸袋中,立即离开并将纸袋放在指定位置。

6、环境部

6.1环境主管接到火灾确认的通知后,留守办公室立即组织调动本部员工疏散业主,即刻了解火灾楼层业主人数。

6.2在现场火势未蔓延前,只疏散现场楼层的人员。

6.3听到消防广播疏通知或接到环境部疏散人员的通知,各主管立即通知自己所辖的员工带上手电、防毒面具、全面疏散业主。

6.4通知各户发生火灾,不要惊慌,用湿毛巾后住口鼻或带上防毒面具,弯腰走近的消防楼梯迅速离开,千万不要乘坐电梯,阻止人员中途返回房间。

7、 办公室

7.1  办公室人员在接到火灾确认的通知后,立即开始理重要资料、现金、文件及合约。

7.2  办公室人员接到疏散的通知后:(1)关闭所有电器用具、空调。(2)带走重要资料、文件及合约。(3)迅速离开到指定地点集合。

7.3 服务中心带走员工花名册、员工排班表。

7.4 各部门在接到疏散通知后,立即安排员工离开,但重要岗位的值班员(如:消防中心、服务中心、发电机房、高低压配电室、消防水泵房)除非生命直接受到威胁,否则,在未接到物业经理或部门负责人或消防队下达的撤离命令前,请坚守岗位。

五、高、低压配电室火灾应急处理规程

1、假如火势不大,工程值班人员应立即使用现场的干粉灭火器和二氧化碳灭火器进行扑救。

2、假如火势得不到控制,高、低压配电室内安装的1301(BTM)自动气体灭火系统会自动启动喷出气体灭火,此系统一旦启动,现场人员要立即撤离,因气体有毒。

3、此系统启动时,现场的警笛和警铃会响起,消防值班中心报警系统会收到报警信号,消防值班中心值班员应立即通知当值主管和服务中心,余后工作按处理程序进行;

4、秩序维护领班安排秩序维护人员前往是要携带消防钩,不能使用消火栓扑救,要在现场外危及不到生命安全的地方待命;

5、工程部主管要在现场指挥所需采取的灭火措施和行动协调;

6、其它部门的行动按火灾应急处理规程中的规定执行;

六、服务中心、消防值班中心火灾应急处理规程

1、服务中心、消防中心都是一些电器设备,假如现场发生火灾,服务中心员工和消防值班中心值班员要首先关闭房内的总配电开关,同时立即使用灭火器扑灭明火;

2、假如火势顺电红蔓延出去,要立即通知工程部关闭电源;

3、假如火势仍不受控制,根据火势蔓延到的范围,各部门及人员按火灾应急处理规程中的相关规定进行。


6.工程维修管理

设备设施综合管理规程

1.0目的

保持所有设备设施的安全、有效、低成本运行。

2.0适用范围

本小区所有的设备设施。

3.0管理职责

3.1 流程负责人:工程主管

4.0定义:

5.0程序(或操作细则)

5.1 服务特性:及时、准确、安全有效

5. 2流程图 

6. 0接口

6. 1与施工单位:

设备设施保修期间,工程部应作好各施工单位保修工作的联络与监督,确保设备设施故障的及时恢复及施工缺陷的及时整改。

6.2与外委维修保养单位:

对于各类设备设施的外委维保项目,工程部应按相关委托合同,对承包方实施监管,确保合同条款的正确实施、所有维保项目的及时完成且符合国家或行业相关规范,且作业完后,应作故障内容、维修措施、零部件更换等相关内容的记录,并由委托、承包双方签字确认。

6. 3与使用部门:

6.3.1设备使用过程中,使用部门应对设备进行日常点检,发现问题立即通知工程部进行处理,对于使用中发生故障的设备应立即停止使用,并关掉电源,等待工程人员排除故障后方可恢复使用。使用部门还应按设备使用说明书,对设备进行必要的维护保养工作,以使设备维持良好的使用性能。

6.3.2分体空调,窗式空调盘管机及风口过滤网,每月由使用部门清洗一次,其它区域过滤网由工程部统一安排。

6.4与服务中心采购:由于维修工作的不可预见性,设备设施零配件的供应存在一定程度的随机性,不可能全部按计划进行,服务中心采购应做好有关应急材料及零配件的及时供货。


综合维修管理规程

1.0目的

规范维修手续,及时准确有效地为业主提供优质维修服务。

2.0适用范围

本小区范围内所有日常维修工作。

3.0职责

3.1流程负责人:工程主管

4.0定义

5.0接口

5.1与请修部门:

5.1.1各部门属一般维修的请修单,由部门负责人或授权人签字确认,请修内容属人为损坏、丢失、新增加项目时,必须经部门负责人签字确认后,送交工程部。预算费用100元以内的新增或改造项目由工程部负责人批准后实施,100元以上的报领导批准后实施。

5.1.2各部门紧急维修(突发事件处理、停水、停电、停气、停油、公用区域维修、业主、租户请修等)可采用电话或对讲机报修。

5.1.3公共部份或业主可预计性维修由服务中心统一填写维修工作单。

5.1.4在接到请修电话或维修工作单后,紧急维修及业主维修10分钟内维修人员到达现场,公共区域一般维修36小时内完成,因各种原因不能按时完成的及时反馈信息给请修部门,说明原因并告知具体完成时间。

5.1.4维修过程难免会给请修部门的工作带去些许不便,需要各部门的支持、谅解和配合才能使维修工作顺利、快捷的开展。

5.2与服务中心采购:在处理请修部门的紧急维修时,如缺乏相应的维修材料或零配件,应与服务中心联系,按相关紧急采购步骤申请购买所需物品。

5.3与环境部:

5.3.1当维修人员进入公司代管房间维修时,需由专人开门并全过程陪同。

5.3.2因问题不能及时维修时,需第一时间通知客服部确认,并做好相关记录,以便尽快通知业主。

5.4与市政机关部门:维修内容涉及市政工程,或作业过程需得到市政相关部门许可时,应提前作好与相关市政部门的沟通与协调,避免工作受阻。

5.5与服务中心:业主维修工作的协调及对业主的计划停电、停水等,应与物业服务中心取得联系,由服务中心负责与业主沟通。


电梯运行管理规程

1.0目的

    乘梯人员按规范乘梯,是维护自身安全的前提。

2.0适用范围

所属全部客、货电梯。

3.0管理职责

3.1工作负责人:电梯维修工

3.2监控室值班人员及相关秩序维护员有纠正违章乘梯的义务。

4.0内容

4.1客梯以承载业主为主,消防梯、货梯以承载高层进出货物为主。

4.2严禁易燃、易爆等危险品和超长、超重等物品进入电梯。

4.3维修、保养、清洁等原因造成停梯,应在基站设置告示牌。

4.4任何人不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟。

4.5小孩不应在候梯大厅附近追逐。

4.6候梯大厅附近不要放置妨碍业主进入的货物。

4.7雨天时,保持候梯大厅及轿箱内无积水,以免业主滑倒受伤。

4.8积水若流入井道时,电梯应立即停在渗水楼层上面,并排除积水。

4.9机房内外及其通道不能堆放杂物。

4.10机房内必须有消防设施。

4.11机房内有足够照明,及应急照明,室温28-30ОC,湿度70%,空气通爽。

4.12电梯钥匙由专人保管。

4.13避免幼童单独搭乘电梯,应由成人陪同。

4.14业主勿在轿内蹦跳,以及打闹等,否则可能会引起电梯误动作。

4.15轿内装设闭路监视器,监控室可随时监管电梯运行情况。

4.16除特别设计的载货电梯,勿用机动叉车在轿内起卸货物。

4.17电梯故障或停电困住乘客时,监控中心及时通过轿内电话安慰业主,告诫业主切勿强行打开厅门,并马上通知主管和维保人员,由管理人员和电梯专业人员处理。


水泵房管理制度

1.0目的

    规范机房管理,为设备提供良好的运行环境。

2.0适用范围

水泵房。

3.0管理职责

3.1工作负责人:给排水技工。

3.2值班人员负责水泵房日常管理。

4.0内容

4.1水泵房里所有机电设备应由值班人员每天进行巡视(每班至少两次),对泵体温度、运行噪声、轴封的密封性能、水压、运行及控制柜等实施监控,发现问题及时处理,处理不了应及时上报相关主管人员组织解决。

4.2水泵房要实行交接班制度,交班人要将设备的运行状况,特别是故障情况及处理措施等向下班的人交待清楚。

4.3水泵房各种设备及配套设施应悬挂专用的标牌,记录其名称、编号、用途说明等内容。

4.4水泵房的各种照明、控制等线路应按规范安装、使用,严禁私拉乱接或改变其用电方式,如属改造需要,应经相关主管同意方可实施。

4.5水泵房门应上锁,非工作人员不得入内,更不得操作任何设备。

4.6水泵房不准堆放杂物和易燃、易爆等危险物品,并应配备手持灭火器或相应灭火工具,放于明显且易于取用的地方。


水池、水箱管理制度

1.0目的

    保证正常供水、水源无污染

2.0适用范围

水箱、水池管理

3.0管理职责

3.1工作负责人:给排水技工

3.2值班人员负责水池、水箱的日常巡查工作。 

4.0内容

4.1给排水技工每周应到现场查看水池、水箱最少一次(包括门锁、浮球、水位、水质、通风口)并签到。

4.2值班人员每班至少对水泵房巡视检查两次,并做好记录,发现问题及时处理,不能及时处理的应上报专业主管.

4.3应保持各水池、水箱通风口防虫网无锈坏、无堵塞。

4.4保证水池各阀门开闭灵活,无卡阻、关闭严密、内外无漏水,阀体、手柄完好,阀杆润滑、外观整洁。地下水池连通阀应保持常开。

4.5应保证各水池、水箱浮球关阀严密、无故障、门锁完好。

4.6塔楼消防水箱噪音应达到相关规范要求,不应对业主引起干扰。

4.7每年清洗水池、水箱最少两次,每次清洗完后应将各水池、水箱取水样送至市卫生防疫站检验,如检验水质不合格,必须再次清洗直至取得水质合格证。合格证应由工程部统一保管,保存期限一年。

4.8水池清洗前给排水技工应检查水池清洗人员是否持有健康证,工作场地通风设备是否齐全,用电设备是否合格(照明应用36V)。

4.9地下水池清洗时应将1、2号两个水池连通阀关闭,先清洗1号时应把1号水池进水阀关闭,开2号进水阀。1号水池抽到最低水位时,把所有水泵转到2号水池保持正常供水,清洗2号水池时也一样。给排水主管应检查清洗后的水池有无污垢,瓷片有无脱落,水池内水管锈迹是否清洗干净。


管道、阀门及室外井道保养规定

1.0目的

    维护给排水管道、阀门及井道完好,保障本区域给排水的正常运作。

2.0适用范围

    所有公共部位给排水管道、阀门及室外井道的维护。

3.0职责

3.1工作负责人:给排水技工

3.2相关维修人员按要求对管道及阀门进行维护检查。

4.0保养细则

4.1管道及阀门维护保养

4.1.1每季度检查水泵房水泵进出水阀门,保证各阀门无漏水,转动阀门操作把手,并添加适量润滑油以防螺纹或齿轮部位锈蚀卡死(对较大的室外露天阀门做好防护防水工作)。

4.1.2 每季度检查地下室及楼层主水管,过楼板处应无明显锈蚀,管道各处无渗水现象。

4.1.3每季度检查消防系统主要阀门,应无跑、冒、滴、漏水现象,较大型闸阀的阀杆应保持良好的润滑,操作把手应无锈蚀卡死现象(对较大的室外露天阀门做好防护防水工作)。

4.1.4每季度打开塔楼各管井,检查水表、水阀、管接头、管道等,应完好无漏、无锈蚀,管道井无杂物堆放。

4.1.5保持主要管道油漆完好,给水管道为银灰色,消防管道为红色,铸铁排水管道为黑色。如油漆脱落应及时补刷。油漆时如管道已锈,应先除锈、刷防锈漆后再油漆。

4.1.6对一般控制阀门,每年进行一次检查,防止起用时不能打开或关闭,已腐蚀及老化的密封件(更换填料)和不能继续使用的管道应更换。

4.2室外排水井道保养

4.2.1每季度检查室外雨水、室内外污水井一次,如杂物过多应进行清理。

4.2.2每年安排吸粪车清理化粪池不少于一次。

4.2.3必要时对雨水、污水井盖进行除锈油漆保养一次。

4.2.4对结构有问题的雨水、污水井进行加固。

4.2.5及时更换有缺陷的雨水、污水井井盖。

4.2.6化粪池、化油池必须由专业清洁公司清理,清理时首先打开井盖,用排气及通风工具把池里有毒和可燃气体排出,下池作业人员必须系安全带,戴口罩,井下只能用手电作为照明工具,井上必须有至少2人监护。


水泵维修保养规程

1.0目的

    确保本花园给、排水的充分有效和可靠。

2.0适用范围

所有水泵。

3.0管理职责

3.1工作负责人:工程主管。

3.2值班人员负责水泵的日常巡查工作。

4.0内容

4.1日巡查

值班人员每天应巡视水泵房不少于两次,检查各种设备设施运行是否正常;排污泵是否处在自动状态,各水箱水位是否随时处于设定的高低水位之间;以确保本小区的正常的给、排水。

4.2月检查

各传动部位、轴承等补充润滑油;水泵盘根良好,泵体无渗水,泵轴渗水量正常。转动灵活无卡阻,泵轴与电机在同一中心线,机座紧固。螺丝无锈蚀现象;电机电流正常,控制柜各继电器无异常响声,交流接触器触点无严重灼伤,各接线端紧固,无过热、烧焦现象。

4.3年度保养

根据季度检查及设备实际的运转状况,制定水泵具体的保养计划。

4.3.1水泵运行应无异常响声,否则应解体水泵或电机,将轴承清洗干净,检查轴向、径向间隙是否符合要求,如间隙过大或异常磨损时应更换,如正常则吹干油污后加入轴承专用油。

4.3.2更换水泵盘根或水封,使水泵渗水量减至最小。

4.3.3生活、消防水泵安装时,务必保证水泵与电机的同心度,避免水泵运行中产生异常振动。

4.3.4外观整洁,名牌清晰,各部件紧固,联轴器及保护罩完好;接地良好,接地线牢固可靠。

4.3.5阀门开、关灵活无卡阻现象,关闭严密,内外无漏水;阀体、手柄完好,阀杆润滑良好,外观整洁;单向阀动作灵活,无漏水;压力表指针灵活,指示准确,表盘清晰,表阀及接头无渗水,每年需拆下压力表,除掉弯管里面的锈水后重新装上。

4.3.6控制柜内各连接线无异常,各元件完好,拆下主接触器灭弧罩检查主触点情况,若烧蚀严重应更换触点或接触器;重新校准星三角切换时间;柜内除尘;所有接线点重新紧固;测量一、二次线路及出线绝缘电阻,绝缘电阻应>0.5MΩ。重新紧固;测量一、二次线路及出线绝缘电阻,绝缘电阻应>0.5MΩ。

4.3.7保养完成后启动电机,观察电机电流、压力表指示、水泵轴承温度、运行电流均应正常,水泵运行平稳无震动。

4.3.8污水泵保养时应从止回阀处拆开,将污水泵拿到地面进行清理,检测绝缘,绝缘电阻达不到要求时应解体,更换冷却油(加入变压器油或白矿油),检查水封及油封,必要时更换;检查引出电缆性能及其密封性,必要时更换,必要时应进行绕组烘干处理;清理污水泵水位控制器,检查干簧管及电缆。

4.3.9检查保养均必须认真填写记录,交部门主管确认后存档。

4.3.10对于消防水泵,每月应进行一次控制柜与系统的联动试验,确保能随时可靠的投入运行。水泵的运行试验,由相关主管人员根据系统水压具体确定运行时间,应保证对管路不造成威肋,必要时应对系统泄压后进行。


发电机安全操作规程

1.0目的

    规范设备的操作方法,避免因误操作而发生意外。

2.0适用范围

柴油发电机组。

3.0管理职责

3.1工作责任人:工程主管。

3.2相关岗位维修人员按规程对发电机进行安全操作。

4.0内容

柴油发电机应由工程部熟悉机组性能的人员操作,其他人员未经允许禁止操作。

4.1启动前检查(火灾时忽略此步骤)

4.1.1各辅件连接是否可靠;

4.1.2冷却水是否加满,各接头有无渗漏;

4.1.3机油油位是否正常,各部位有无渗漏;

4.1.4燃油是否充满油箱,各接头及管路有无渗漏,输油管路各阀门是否开启;

4.1.5蓄电池电量是否充足;

4.1.6发电机面板上各指示灯指示及开关位置是否正常。

4.2启动操作(手动)

4.2.1断开发电机输出断路器。

4.2.2各项准备工作准确无误后,将启动开关拨到“RUN”的位置,启动发电机组。

4.2.3若起动机运行10秒钟左右仍无法启动柴油机时,应将启动开关拨至OFF位置,等待10~20秒钟后再启动;如连续三次均无法启动时,应停止操作,检查并排除故障后才能再次操作。

4.2.4发电机正常运转后,如需要则合上供电断路器。

4.3运行检查:

柴油机发电机启动后应即时启动通风风机,运行过程中,按《柴油发电机运行记录表》内容检查并记录相关数据;若属例行检查,则在检查无异常后停机。

4.4停机操作(手动)

4.4.1断开供电断路器,使柴油机空载运行3~5分钟;

4.4.2将操作开关拨至“OFF”位置,使柴油机停止运行;

4.4.3将开关拨至“AUTO”位置,合上输出断路器,使柴油发电机组处于自动备用状态;

4.4.4停止通风风机。


发电机运行管理规程

1.0目的

    让所有管理或操作本设备的人了解相关规定,为设备的正常运行提供帮助。

2.0适用范围

柴油发电机组。

3.0管理职责

3.1工作负责人:工程主管。

3.2相关岗位维修人员按规定在发电机运行期间值守,填写《发电机运行记录表》。

4.0内容

4.1柴油发电机平时应处于自动备用状态,以保证对消防、秩序维护、电梯、应急照明以及部分重要设备的可靠供电。

4.2市电停电5秒钟后,发电机应能自动投入负荷运行状态,如不能自动投入,值班人员应立即赶到发电机房对机组进行检查,迅速找出故障原因并加以处理后投入运行。

4.3运行中巡视,作业人应特别小心,勿接近发烫机件及转动部件,避免发生事故。

4.4运行中的柴油发电机应有专人值守,监视机组的运行状况,每小时应作如下项目的检查并作好记录:

4.4.1机油压力(350~450psi)。

4.4.2冷却水温度(75~85度)。

4.4.3电压(稳定于400V);

4.4.4电流(最大不超过1600A);

4.4.5功率(最大不超过750KW);

4.4.6频率(稳定于50HZ);

4.4.7冷却风扇及室内通风设备正常;

4.4.8燃油充足;

4.4.9柴油机响声无异常,附属设备无异常;

4.5柴油发电机运行中如有下列情况,应立即卸除负荷,停车检查(消防状态时例外):

4.5.1水温急剧上升;

4.5.2机油压力严重不足;

4.5.3柴油机运动件损坏;

4.5.4发电机电压或频率发生大幅波动,对负荷产生不利。

注:如柴油机发生“飞车”,应带负荷紧急停车,切不可拉开断路器,以免柴油机转速上升更快。


发电机维修保养规程

1.0目的

    确保发电机保持良好的性能,可随时为中心提供可靠的备用电源。

2.0适用范围

柴油发电机组。

3.0管理职责

3.1工作负责人:工程主管.

3.2相关岗位维修人员协助发电机的日常维护。

4.0内容

柴油发电机每个月试运行一次,每次运行不少于30分钟;每季度进行一次综合性检查,确保机组可随时投入正常运行。机组的大修可根据运行时间、国家相关规范及实际需要,由机电主管提交外委维保计划,交相关领导审批后组织实施。

4.1燃油系统检查

4.1.1储油箱内应储满燃油,输油管道及接头部位无渗漏油现象。

4.1.2燃油滤清器应保持清洁,运行时间达150-200小时后,应更换滤清器芯。

4.2润滑系统检查

4.2.1机油位应接近油标“HI”处,否则应进行调整;机体各部位应无渗漏油现象。

4.2.2机油滤清器应保持清洁,运行时间达150-200小时后,应更换滤清器芯。

4.2.3机油粘度和清洁度合格,初始运行达200小时后应更换机油,运行时间达300小时后,应更换新机油。

4.3冷却系统检查

4.3.1水箱水位应在水箱盖下约50mm处,不够应补充。管道及机体各部位密封良好,无渗漏水现象。

4.3.2散热器格栅无积尘、无异物堵塞、无损坏及渗水现象。风扇皮带松紧度正常、无明显磨损情况,否则应调整或更换。

4.3.3冷却水应保持清洁,每年应更换一次,具体操作如下:往水箱加入适量的除锈剂,手动启动柴油机运行3-5分钟后停机,当气缸温度降至75℃以下时,放完水箱的水,然后注满清水,再启动柴油机运行5-10分钟后停机,温度适当后将水放完,并根据第二次的放水情况决定是否重复放水。水质符合要求后,向水箱注满清水,并加入适量防锈剂即可。

4.4.0蓄电池检查:

4.4.1电池液面应高出极板10-15mm,不够应补充蒸馏水(不可补充电解液);电池接线柱表面不应有明显的氧化现象,与线夹应接触紧密(可在接线柱上涂上凡士林以防氧化)。

4.4.2检查电池极板,不应有明显的硫化现象,充好电的电池,电解液比重应在1.22左右,如不符合要求,应按相关技术资料加以处理。

4.4.3电池电压应随时保持充足。对于长期不用的电池,每三个月应做一次充电—放电—充电操作,以保证电池性能良好。

4.5.0排气系统检查:

4.5.1进、排气管道连接应可靠,伸出室外的排烟口应有可靠的防雨水措施。

4.5.2空气滤清器应保持清洁,可根据使用频率,适时打开外罩,抽出滤清器芯用压缩空气或柔软刷子清理,如不能清理干净则应予以更换。

4.5.3保持机体表面清洁,用干净的抹布擦净外表各部位油污及灰尘。

4.6电气线路检查:

控制线路、电缆等接线端紧固,绝缘层无损坏,断路器触点完好,操作机构灵活可靠,绝缘良好。附属设备完好,使用正常。

4.7其它检查:

柴油发电机各附件安装牢固,地脚螺丝固定牢靠,减震胶垫完好,无明显的老化迹象。各指示仪表完好无损坏。电池充电器性能良好,运行正常。


变压器运行管理规程

1.0目的

    让所有管理或操作本设备的人了解相关规定,为设备的正常运行提供帮助。

2.0适用范围

电力变压器。

3.0管理职责

3.1工作负责人:工程主管。

3.2值班电工按规定巡查设备,并填写《变压器运行记录表》。

4.0内容

4.1值班电工应每两小时巡视一次变压器,并记录变压器电压、电流、绕组温度,分析各运行参数是否正常;观察变压器外观、汇流排接头无异常变色、烧焦、闪烁情况;变压器无异常声响及气味.发现异常应立即报告相关主管人员处理,并做好相关记录。

4.2运行中变压器的电流不得超过其额定值;变压器的绕组温度不得超过+95℃,三相负荷力求平衡,偏差不允许超过25%。变压器输出电压必须保持在额定值的±10%以内。

4.3久置不用的变压器投入运行前应进行全面检查,紧固各联接部位、电缆端头、汇流排接头处螺丝;清除各部位积尘;摇测变压器高低压绕组的对地绝缘,高压绕组选择2500V摇表,低压绕组选择500V摇表,其阻值应符合相关规定。

4.4新投运或维修、保养后投运的变压器,应适当增加巡视次数,严密监视变压器的运行状态,如有异常应立即处理或报告相关主管人员处理。

4.5变压器停、送电操作规程 

4.5.1变压器停、送电操作应严格遵守变压器安全操作规程。

4.5.2变压器停电操作顺序为:先断开低压侧馈电断路器,然后断开高压侧负荷开关,验明无电后合上接地开关。

4.5.3变压器送电前,应按相关规定检查变压器,确认无任何异常情况并具备送电条件后,才能进行送电操作。

4.5.4变压器送电顺序为:先断开高压侧接地开关,然后进行三次冲击合闸,如无异常,则合上高压负荷开关,再合上低压侧馈电断路器,最后合上各分路断路器向负载供电。


变压器维护保养规程

1.0目的

   加强变压器的维护保养,确保变压器性能良好,为中心提供可靠的电力供应。

2.0适用范围

电力变压器。

3.0管理职责

3.1工作负责人:工程主管。

3.2值班人员负责变压器的日常巡查工作。

3.3变压器的年度保养由工程部自行实施,高压测试委托具备相关资质的专业公司实施。

4.0内容

4.1每年对变压器进行一次停电保养,具体实施时间应经工程主管批准并报中心领导审批,并提前通知相关部门、业主及租户。

4.2在进行变压器检查保养工作时,应先断开变压器低压侧负荷开关,主开关,然后断开高压侧出线断路器,合上接地开关对变压器充分放电,然后锁住高压出线柜,并悬挂“有人工作,禁止合闸”标牌,锁住高压室遮栏门,禁止任何人进入高压室操作。

4.3保养工作必须有两人进行,一人操作,一人监护,穿绝缘鞋、戴绝缘手套,使用绝缘工具;首先对变压器验电,确认无电后挂上临时接地线。

4.4变压器外壳、垫片、瓷套应无破损和放电的痕迹,电缆及母线无变形、变色现象。

4.5紧固引线端子,销子、接地的螺丝,进出母线螺丝,如有松动的应拆下螺丝,用细平锉轻锉接触面,用手感觉无任何凸凹不平的感觉后,用干净的布条擦去灰尘及金属细粉,抹上导电膏,装上新的弹簧垫圈,紧固螺丝。

4.6 用吹风机吹去变压器周围及配件的灰尘,然后用干净的布擦拭,拆除临时接地线,再进行变压器绝缘电阻的测量工作,测量时由两人进行,测量前后均须放电,测量完应先断开摇表连接线后才能停止摇柄的摇动。

4.7工作结束后,清理现场物品(使用的工具、螺丝,其它附件等),清理完毕后,再次对室内以及变压器本体进行检查,最后锁好遮栏门。

4.8确认所有人员及工具等都离开变压器室后,进行三次冲击合闸,无异常则投入运行。

4.9变压器每三年应进行一次高压测试,掌握绕组的绝缘情况,以免运行中发生意外。


高压配电室管理制度

1.0目的

  高压室是安装高压设备的重要场所,为确保人身安全和设备安全,必须严格管理。

2.0适用范围

高压配电室。

3.0管理职责

3.1工作负责人:工程主管。

3.2值班人员负责日常巡查工作.

4.0内容

4.1未经工程部相关主管人员批准,任何人不得进入高压配电室,特殊情况需进入时,应由值班电工或工程部相关专业人员陪同,并在《特殊设备房来访出入登记表》上作好相关记录。平时机房门应加锁,钥匙由值班人员保管。

4.2值班电工巡视高压设备时,不得进入遮栏以内,特殊情况需进入时,须有专业人员监护,且不得擅自进行任何操作。

4.3进入高压室维修、保养、操作必须主管部门经理批准,并使用绝缘工具,穿绝缘鞋,戴绝缘手套;一人监护,一人操作,严格按高压配电柜操作程序及保养规程进行。任何人酒后,或不清醒时禁止进入高压室。

4.4值班电工单人巡视高压配电室时,不得进入遮栏以内,发现问题及时汇报,非紧急情况不得私自进行任何操作,

4.5高压室禁止气焊、电焊;当必须使用喷灯等进行作业时,必须设专人监护并配置灭火器,且应遵守相关安全距离的规定。

4.6保持室内通风良好。

4.7高压室遮栏,标示牌,高压柜资料卡等设施禁止任何人移动、改动。高压室每月清洁一次,室内照明应正常。


低压配电室值班管理制度

1.0目的

    规范设备房管理,为设备提供良好的运行环境。

2.0适用范围

低压配电室及水泵房。

3.0管理职责

3.1工作责任人:工程主管

3.2值班人员负责低压室及水泵水箱的日常巡查工作.

4.0内容

4.1低压配电室设专人24小时值班,每两小时巡视各配电柜一次。

4.2值班人员负责对水泵房及水箱水位的巡视检查,每班不少于两次,并做好相应的记录。

4.3非工作人员进入配电室,须经相关主管人员同意,且有工程部专业人员陪同,并在《特殊设备房来访进出登记表》上作好相关记录。

4.4低压配电室内停送电操作必须由持证值班电工按操作规程操作,操作完毕应在值班记录上作详细记录并向接班人交待清楚。

4.5值班电工应按规定对配电室设备进行巡查,做好巡视记录,用电高峰期、风、雷、雨天气时应加强巡视,发现问题及时处理;不能解决的问题应及时报告主管。

4.6配电柜开关供电线路应设有明显标识,如分合闸指示卡、资料卡等;检修停电,必须悬挂标示牌。任何人不得随意移位或破坏标示牌。

4.7配电室内禁止乱拉、乱接线路,供电线路严禁超载运行,如确有特殊原因,应由工程主管或工程部领导同意后方可根据实际情况短时供电,并应增加巡视的频率。

4.8严禁违章违规操作,操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具,绝缘鞋,绝缘手套等。

4.9在配电室内进行任何整改或变动必须经工程部领导签字同意方可进行,进行较大的变动时还须报告中心领导批准后进行。

4.10照明和通风设施良好,温度保持在40C以下。

4.11配电室气体灭火系统必须保持随时有效,并应配置手持气体灭火器放置于明显且易于取用的地方。


低压柜维修保养规程

1.0目的

    维护配电设备的正常性能,确保各用电部位可靠的电力供应。

2.0适用范围

低压配电柜。

3.0管理职责

3.1 工作负责人:工程主管。

3.2值班人员按规定巡查配电柜并负责配电柜的日常管理。

4.0内容

4.1日巡查及季度检查

4.1.1值班电工应每两小时巡查一次配电柜,检查开关状态指示牌与开关手柄状态是否一致,各电气触点有无过热、烧焦或闪烁情况,发现问题应立即报告相关主管人员处理。

4.1.2每月应对配电柜进行一次检查,具体内容参见《低压配电柜月检记录表》。

4.2每一至两年应对配电柜进行一次停电检查,确保设备的正常及供电的可靠。

4.2.1断路器的检查

4.2.2按下分闸按钮,卸除断路器负载,取下控制回路电源熔断器。

4.2.3用手柄摇出断路器,用吹风机对断路器进行清扫工作。

4.2.4对机构的各个磨擦、转动部位涂以润滑脂。

4.2.5检查断路器触头有无明显的烧伤及熔焊现象,如有研磨平整,触头的银基合金厚度如磨损到小于1mm时,则必须更换和进行调整,使三相触头的压力和行程平衡。

4.2.6用500V摇表检查断路器的绝缘电阻,应大于或等于0.5兆欧。

4.2.7清理灭弧室内壁烟痕,灭弧栅片如有损坏,必须更换。

4.2.8断路器各机械机构、电磁机构、控制回路正常。

4.2.9将断路器放入抽屉,并推至测试状态,在手动和电磁合闸情况下应可靠闭合,当手按“断开”按钮时能立即断开。

4.3.0配电柜的检查

4.3.1用吹风机清除柜内外各部位灰尘。

4.3.2二次回路各元器件正常,二次接线压接紧密,绝缘阻值大于0.5兆欧。

4.3.3插接件表面无灼伤痕迹,各联接部位螺丝无松动,本体完好无锈蚀及脱漆现象。

4.4.0电容柜的检查

4.4.1断开电容柜电源总开关,5分钟后用4平方毫米软导线逐个把电容器对地放电。

4.4.2紧固各部位联接螺丝,清除柜内外各部位积尘。

4.4.3电容器放电装置阻值正常,保护继电器整定值正常;各电容器无膨胀变形,无渗漏油及过热现象;瓷套管无放电及过热现象。

4.4.4线路及电容器绝缘阻值正常。

4.4.5全部检查正常后,对电容器组进行三次冲击合闸无异常。

4.5.0母线的检查

4.5.1逐个断开低压侧的负荷后,断开高压侧的断路器,合上接地开关,并锁好高压开关柜,挂上“禁止合闸,有人工作“的标示牌。取下母线联络开关控制电源熔断器,挂上“禁止合闸,有人工作“的标示牌,确认母排无电后,将母排挂上接地线。

4.5.2母排接触处重新擦净,抹上凡士林,用新弹簧垫片螺丝加以紧固,母排间的绝缘子、间距、连接处无异常。

4.5.3拆除与母排连接的二次回路短接线和接地线,用500V摇表测量相间、相对地、相对零的绝缘电阻,阻值应大于等于10兆欧。

4.5.4操作完毕后,拆除所有的接地线、短接线,检查是否遗留工具在柜内,确定无误后,断开高压侧接地开关,合上高压断路器,取下标示牌,向变压器送电,然后合上低压侧配电柜的断路器,向母排送电,最后合上有关联络开关和各支路空气开关。


监控设备检查保养规程

1.0目的

维护人员正确保养监控系统

2.0适用范围

监控系统

3.0管理职责

3.1工作负责人:工程主管

3.2相关专业维修人员协助维护检查工作的实施。

4.0内容

4.1摄像部份:摄像机各部份连结紧固可靠,监控对象图象清淅,

4.2室外摄像机防护罩的防水、防尘、防振等性能良好.

4.3传输部份:传输馈线连接可靠,信号衰减度小,监控图象无干扰.

4.4控制部份:集中控制器各控制功能完好。电动云台各连线可靠,水平。垂直旋转控制准确.在最大范围内摄取的对象能成像清淅.

4.5云台控制器对对应被控云台控制准确灵活可靠.各控制器输出控制电压正常。(根据各云台的实际标称电压值与实际测量做比较).

4.6图象处理与显示部份:视频切换手动自动切换灵活准确.监视器重现图象清淅(黑白600线,彩色300线)。录像机各切换功能完好,录像时间、效果与实际标称值相符、图像重放清淅.


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