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夜报||房价回调20%,强二线城市的“杭州时刻”已至

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楼主
  联东U谷

一线城市北上深没啥争议,广州有点尴尬。强二线公认的有杭州、南京、成都、武汉几个地方。

根据链家数据,刚刚过去的11月:

成都二手房均价1.35万,高点是6月的1.68万,已经连跌5个月,回调20%;

杭州二手房均价2.9万,高点是6月的3.5万,已经连跌5个月,回调20%;

武汉二手房均价1.8万,高点是5月的2.1万,已经连跌6个月,回调15%。

南京二手房均价2.9万,高点是8月的3.2万,已经连跌3个月,回调10%;

广州链家无相关数据,但根据报道二手房回调不少于15%。昨天广州土拍,长居岭CPPQ-A-3地块楼面价1.25万,两年前隔壁地块的楼面价是2.6万,腰斩。当然价格相差那么多肯定有些其他因素,但面粉价格下降是不争的事实。

以上数据用人肉核实了一下。

杭州房价我比较熟悉。以我去年底卖出去的那套房子来说,卖价2.5万左右,6月左右最高价大概在3万出头,目前大约又回到了2.5万左右。所以杭州数据可信。

有个朋友从成都搬家去武汉,上半年刚卖了成都的房子,政治武汉满大街看房。他认为两地数据可信。

南京和广州的小伙伴可以在留言里补充一下,看这两个地方的走势是否可信。

这些强二线城市高点回调都在15-20%之间,其中部分城市11月的回调力度很大,呈现出一个加速下跌的趋势。上个武汉的图,大家感受下。

......

股民都知道,20%在资本市场是个关键数字,高点回调20%意味着牛转熊,低点上升20%意味着熊转牛。

当然这指的是版块,而不是个股。个股上上下下多一点还是比较正常。

以前夜报里说过,我朝每个城市房价算一个股票的话,房地产一共四个版块。

一线城市大蓝筹版块;强二线大白马版块;普通二线创业板;其他城市垃圾板。

那么大概可以说,目前强二线城市版块正在牛熊转换的临界点上。从供需两方面来看,价格还会进一步走低。以杭州为例,12月就有50个新盘入市,供给远远大于需求。

其他城市也差不多,16-17年天价卖出去的那批土地都要入市了。目前是个开发商就缺现金,平盘或者略亏都必须要卖,捂盘是不可能的。

这里面唯一的变数就是政策面,看政府是不是会出手救市。但目前看来政府最多就是把过于严苛的措施放松一点,全面转向暂时不可能。

叠加每年12月-2月本来就是交易淡季,强二线城市房价至少还会下探3个月,要到明年3-4月才能看看是否能有反弹的机会。

YY一下,这样正好回调25-30%,让高点入市的接盘侠们亏掉首付。

......

基本上,政府理想的房价回调幅度大概就是30%左右,让房价泡沫挤而不破

,后面慢慢等着居民收入提升来追赶房价。

虽然我从今年开始唱空房产,但也反对一下子来个腰斩什么的,我们目前的经济绝对承受不了这种打击。

这种一边房价阴跌,一边居民收入上涨,最终实现房价软着陆的模式,就叫做“杭州时刻”。

2010年到2015年,杭州房价整体震荡下行的阶段。而这段时间内全国房价普遍上涨,甚至很多地方大涨。放上北京和上海的走势图进行对比。

“杭州时刻”的出现有三个原因。

第一,前面涨的太高。

第二,经历了一轮急剧的城市扩张,为支持扩张卖出了大量土地,导致楼盘库存过大,需要长期消化。

第三,经济发展停滞,温州、台州等地金融去杠杆,产生了大量坏账,购买力不足。

对比一下就不难发现,目前所有的强二线城市都具备这三条特征。所以未来3-5年的阴跌应该是可以预期的。

至于阴跌后能不能像杭州的2016-2017那样来个2.5倍,那么看看当时杭州发生了什么吧。

1、阿里巴巴为首的互联网经济成型。

2、一大波如海康威视、吉利这样的现代制造业崛起。

3、G20和亚运概念。

概括起来就是,2016年的杭州转型升级了,从传统制造和贸易转型到了互联网和现代制造业。高收入者从一年10万变成了一年几十万,从而形成对房价的支撑。

所以如果杭州、广州房价要重回升势,就要变成深圳。

成都、武汉要重回升势,就要变成杭州。

舍此,无他路...


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