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龙湖今年明明能干到2000亿,为什么却只定了个1500亿的小目标?

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鉴于前7个月已完成了1030亿元的销售额,距离原定的目标1100亿元只有一步之遥,龙湖上调全年销售目标36%至1500亿元。

不少人觉得有些意外,明源君也略微有点意外,不过意外的原因却不同。此前,明源君预测,今年龙湖的销售额有望达到2000亿。不过,最终七个月就已经达到全年目标94%的龙湖,只将全年目标提高到了1500亿。

即便在提速的时候,也不忘保持稳健,这与龙湖一直以来的风格一以贯之。同时,自持/经营优质物业对冲销售风险等,很多房企都在说,可是,像龙湖这么言行一致,而且干得不错的却屈指可数。

01

要规模也要利润

即便提速

也保持稳健的风格

2016年的业绩发布会,吴亚军表示,心情不错同时也忐忑。仅仅半年之后,就变成了“我们对房地产行业依然充满信心”,因为“在人类的历史上从来没有出现过,像现在这样一个工业化、现代化和城市化的进程……”

▲来源:公司公告、明源地产研究院

与之相对应的是,“提速”二字出现在了龙湖业绩发布会现场的PPT上。这其实也是情理之中的事,毕竟按照新目标1500亿,今年的增速也达到70.2%,高于去年的61.6%。不过,龙湖在“提速”二字前面还加了两个字“稳健”!

这体现龙湖这个老司机的风格——要加速超车,但是绝不能翻车!

龙湖自去年三四季度便已经在铺排今年整个供货的节奏,由于预判今年市场的情况可能“前高后低”,因此将七、八、九月份的大部分货量提到上半年供应,导致龙湖整个上半年的销售和回款情况都比较高。

当然,这么干的也并非龙湖一家。事实上,碧桂园、万科、恒大、保利等一开年就都在加速推货。

现在看来,这么做是十分明智的。7月份,在季节性因素和市场政策的双重影响下,TOP100房企整体的销售规模环比下降39.1%——无论TOP3、TOP10、TOP30、TOP50房企的业绩规模都有较大的下滑。

这说明调控威力开始显现,房企冲刺半年报,6月市场透支,房地产市场风险也逐渐暴露出来。

虽然从中长期来讲,行业依然大有可为,但是从短期来讲,需要小心操作,因为行业还是会呈现出周期性和政策性,企业要“小心驾驶”。

因此,虽然大家比较期待龙湖提出一个2000亿或者更高的目标,但是龙湖目前有两个方面的担心,一是市场高歌猛进的态势在发生变化,下半年市场可能会承压;二是目前龙湖一些货量的价格达不到预期,不一定推得出来。

显然,龙湖在乎规模,同时也在乎利润。按照邵明晓的说法,龙湖还是坚持利润的增长,即每年要有15%到20%的增幅。这与不少为了冲规模,不要利润的房企不一样。龙湖在香港召开业绩发布会的当晚,明源君与一TOP5房企总监吃饭,聊起龙湖,对方也表示,龙湖跟我们不一样!

02

拿地和融资成本不升反降

无惧调控和周期

虽然短期谨慎,但是对中长期,龙湖依然十分乐观,用吴亚军的话来说“这个大机遇现在并没有完成,尤其是城市化伴随的人口在中国版图上重新分布,会给房地产带来新一轮的发展动能,龙湖已经为这个机会做好准备”。

龙湖确实做好了准备,因为其手握大量便宜的优质土地以及资金。

对房企来说,不断拿地开发销售再滚动开发,是现阶段不变的真理。因此,坊间有种说法:销售冠军算啥,有货才是王道,有地才有未来!龙湖深谙此道。

今年龙湖的销售业绩十分惊艳,但更让人惊艳的是其抢地的势头。

2017年上半年龙湖共获取40块地,新增土储1075万平米,其中权益面积646万平米,权益土地额383亿元,逼近去年全年。并首进合肥、深圳、香港、河北保定、福州,集团覆盖城市增至31个。

更重要的是,新增土储平均楼面地价为每平米5930元,较此前进一步下降(2016年龙湖新增43幅土地,新增土储总建面为1255万平米,公司平均拿地成本为6329元/平米,较2015年的7469元还下降15.26%)。

截至2017年6月底,集团土地储备合计5002万平米,其中,权益面积为3711万平米,土地储备的平均成本为4845元/平米。

这与龙湖加大并购拿地有关,2016年获取的43块土地中,有9宗是通过并购方式获取,而在上半年新增的40宗土地中,有14宗为收购所得。

现今的土储总量和结构,决定5年后你的销售业绩,以及在排行榜上的位置。对此,龙湖显然抢占了先机。

龙湖敢如此凶猛的拿地,一是公司现金流状况较好,因为上半年销售额达922.5亿元,且销售回款较好,二是龙湖的资金成本足够低。

众多周知,国企、央企的融资成本是非常之低的,因为他们有国家信用做担保。据明源君所知,一些国有开发商,几乎每次拿完地都十分痛苦,因为拿高了,但最后却都大赚特赚,为啥呢?因为他们的资金成本足够低,可以穿越周期。

民企不行,因为民营开发商要考虑资金链的安全,多数情况下要走快周转的路子,很可能拿地在高位,卖房在低位。

以稳健的财务状况和负债率水平闻名业内的龙湖恰恰有国企央企这样的优势。

由于坐拥高信用评级,同时善于抓住政策窗口期,借入便宜的钱,今年上半年,龙湖已经将平均借贷成本进一步降低至年利率4.7%,平均借款周期为5.9年,成为民营开发商中融资成本最低的企业之一!

▲来源:公司年报、明源地产研究院

龙湖今年发行的40.4亿元绿色债固定利率在4.4%~4.75%,期限为5至7年。7月6日发行的5年期4.5亿美元优先票据,年利率更是低至3.875%!

对于下半年的融资安排,赵轶在业绩会上介绍,龙湖此前已申请了80亿元的熊猫债,7月份已发了20亿元,接下来将选择好窗口期发行剩下的60亿元。而且,如果下半年还有美元债机会的话,也会申请新的额度。

鉴于目前国内债市整体行情一般,龙湖熊猫中期票据能发得出且成本可控,非常难得。因为在银行间市场,只有真正优质的企业才有机会融资。

930调控以来,融资渠道不断收紧,多数房企的融资成本飙升。而龙湖与国内的四大行都是前5名的战略合作伙伴,目前约有700亿的银行授信,已使用额度是200多亿,此前两个月的贷款还能在基准利率下浮5%的水平!

明年一月份,龙湖有一笔10年期的美元债可以赎回;明年四五月份,龙湖会有20亿人民币点心债到期,这两笔债的成本都在6.75%。接下来,龙湖将通过置换债务拉长债务周期,并进一步降低融资成本。

03

商业3年3倍

长租公寓快速扩张

可对冲风险

还有利于拿地

足够低的拿地和拿钱成本,已经让龙湖具有强大的抗周期能力。不过,龙湖还给自己加了另一条护城河——自持物业。

不少上了规模的房企都意识到自持物业的重要性,一方面纯靠销售有业绩波动的风险,另一方面不好支撑规模化的增长。万科就是很好的例子。

可是,大多数还只停留在认知阶段,或者只是试探性进入,而龙湖不仅大举进军商业和长租公寓

中报显示,龙湖营业额比上年同期增长1.2%至185.9亿元,其中,物业发展业务营业额为165.9亿元,较上年同期微降1.9%;而物业投资业务租金收入比上年同期增长28.8%至11.4 亿元!2017年全年,龙湖的商业租金目标收入25亿(2016年龙湖投资性物业租金收入为19.1亿)。

龙湖地产官网显示,截至2017年中,龙湖商业在北京、上海、重庆、成都、杭州、西安等城市累计开业商场数量22个,开业商场面积208万平米,整体出租率达到94.7%。2017年底,龙湖商业开业商场数量将达到26个,开业总面积超260万平米。2018年至2020年再分别开业2个、8个及5个,实现到2020年共41个天街的规模。

此次年中业绩会上,赵轶还立下了3年将年租金提高到60亿的跨越性目标,是2016年的3倍。目标虽高,但龙湖有这个底气。

第一,自2003年开业了第一家购物中心至今14年,龙湖商业已有一套完整的体系支撑,拿地、定位、策划、开发、建设、招商、推广这套成熟的体系已经完全实现线上管控,租金收入持续增长是水到渠成。

与其他商业地产巨头们“模板复制、快速落地”的模式不同,龙湖商业的打法轻巧是精细运营的代表。

其将做住宅开发设计时的秘密武器之一——客研系统,运用到商业地产开发及运营中,让龙湖的购物中心从一开始就站在了客户需求的制高点上。

以2016年开业的大兴天街为例,龙湖在客群调研中,在125万周边人口中发现了四类核心客群,这四类人群的共同点是家庭化消费需求旺盛。

基于此,龙湖将儿童业态的比例提升到16.5%(接近1.2万平米),引入3300平方米的奇乐儿萌兽主题乐园、瑞思学科英语等品牌,打造了北京南城最全的早教中心。最终,大兴天街一炮而红,开业首日总客流量突破15万人次,总销售额达700万!

第二,2020年达到60亿的租金收入,是以现有项目做的精算。龙湖每年开发部分的现金流都是正的,每年会拿出合理的额度投在商业中,伴随销售回款的大幅增长及商业团队日趋成熟的运营能力,可支撑商业地产投资的提速。

第三,龙湖的TOD模式(即以公共交通为导向的开发,以轨道交通站点为中心,以5到10分钟的步行路程为半径,建立集工作、商业、文化、教育、居住为一体的城区,实现城市结构的优化)也为集团60亿的大目标树立了信心。

龙湖很多天街都是地铁上盖,而地铁是城市繁华商圈核心发展的引爆点,地铁上盖商业更是最具升值潜力的物业类型之一。

此外,作为龙湖的创新业务,冠寓经过试水后,目前已晋升为“主航道业务”,并已完成了组织化、平台化。

以成都为例,作为龙湖冠寓的首发城市,目前已落定16家门店,房源7000间。

冠寓在产品打造和物业管理上,继承了龙湖的产品力基因,商业运营(能够对租户提供更多的社交、商业、娱乐、生活服务等功能),优质的物业服务,极高地提升了年轻人租房的体验感,务创造溢价能力。今年3月12日成都龙湖冠寓双店开业至今,金楠天街店出租率高达99%!

▲冠寓金楠天街店样板间

目前,长租公寓行业仍处于亏损阶段,平均融资成本高于10%。龙湖作为长租公寓行业的后来者,最大的优势在于资金充足且成本低廉。据龙湖内部测算,长租公寓的资金成本要控制在4%左右,持续投入后才能实现盈利,这对龙湖来说并不难。

截止7月,冠寓已进入7个城市,运营了10个项目。今年内将合计新增超过1.5万间,未来陆续入驻16座城市,到2020年公寓租金收入超过20亿元。

冠寓起步阶段将以轻资产模式为主,会租赁其他的物业;中长期看,龙湖会逐步轻重资产并举,最终资产轻重比2:8。未来龙湖会加大力度扶持冠寓,并且坚定地要将长租公寓在一线城市有条件地布局。

吴亚军表示,在行业大周期里头一定有小波动,龙湖早年间是扛着周期,随着下一步在投资物业上奠定基础后,龙湖不敢说逆周期,但是,可适时利用周期,跟周期共舞,吃到周期红利。

龙湖将把商业和长租公寓这两个业务继续做深,到2020年,龙湖有望在这一方面拥有约80亿的产值,进而提高抗风险能力。

更重要的是,切入商业和长租公寓,不仅使龙湖手握大量优质资产,而且藉此,龙湖有了更强大的资源整合能力,比如拿地。

拿地固然靠专业判断体系,但也要懂得卖方的诉求——因为今天拿地已经变成一个双向选择问题。

过去地很多,更多是开发商在选择土地。但今天,随着土地越来越稀缺,地方政府不再只是通过出售土地解决财政收入的思路,而是立足城市升级,土地的产业、酒店、写字楼,购物中心等城市多功能配套,以提升城市品质、解决就业、创造更多税收、实现城市可持续发展等为新的出发点。单纯拿地盖房子的思路开始不适合未来城市的发展诉求。因此,高能城市土地也在挑选开发商。

目前,龙湖已经具备比较全面的能力,包括住宅开发、商业运营、长租公寓上的能力,还有TOD项目的建设和运营能力。显然更容易受到地方政府的青睐。

或许,没有定2000亿的目标让一些人有点小失望,但是,将目标定在1500亿的龙湖会慢一点,但是会走得更稳更远。


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